买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行支付了贷款，中振公司也陆续还款，但后来中振公司无力继续偿还，尚欠本金数百万元及利息。宝丰支行多次催收未果，起诉到法院要求解除合同、收回欠款。

中振公司辩称，该按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市的地方规定，抵押应属无效。此外，中振公司还称，在签订本案合同之后，又将同一房屋抵押给了另一家公司广州国投，并办理了抵押登记。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，根据《武汉市房地产抵押管理办法》应认定无效；且房屋已抵押给广州国投并登记，宝丰支行不享有优先受偿权。

宝丰支行主张：按揭合同系三方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应认定有效；广州国投的抵押设立在后，且当时房屋尚未竣工，该抵押无效。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还款、以拍卖抵押物优先受偿的判决，但撤销了一审关于担保人责任的判项。核心理由：本案按揭合同不违反国家法律、法规，已实际履行，属于有效合同。按揭不同于普通抵押，仅因未办理抵押登记不能认定无效。中振公司将房屋抵押给广州国投是在本案按揭合同之后，且当时房屋未竣工，该抵押登记无效，不影响宝丰支行的权利。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将购房合同权益质押给银行作为还款担保，银行提供贷款。在我国现行法律中，按揭合同即使未办理抵押登记，也不必然无效。法院更看重合同是否自愿签订、内容是否合法、是否实际履行。

第二，地方性规定不能对抗国家法律。武汉市的地方管理办法要求抵押必须登记，但当时国家法律并未规定未经登记的抵押无效。法院在审理时，会优先适用国家法律，地方规定仅作为参考，不能作为认定合同无效的依据。

第三，先设立的合法权利优先于后设立的权利。本案中，宝丰支行的按揭合同在先，中振公司事后将同一房屋抵押给广州国投，且当时房屋未竣工、抵押合同未履行，该后设立的抵押登记不产生效力，不能对抗宝丰支行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，建议主动配合银行办理预告登记或抵押登记，避免后续产生争议。如果您在文山地区遇到类似按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师，明确各方权利义务，避免因程序问题影响自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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