房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，租给宇航公司经营。双方签了租赁合同，约定租期20年，租金逐年增长。宇航公司支付了部分定金和租金，商厦也开业了。

但开业后问题来了：商厦的消防、水电系统没按合同要求弄好，供电量也不够。消防部门检查发现商厦根本没通过消防验收，存在重大火灾隐患，直接下令停业整改。商厦停业后，双方为租金该不该付、该付多少闹上了法庭。

争议焦点

郊区供销公司认为：宇航公司已经开业经营，就应该按合同付租金，不能因为消防问题就赖账。宇航公司则认为：供销公司没按合同做好消防、供电等基础设施，导致商厦被停业，没法正常经营，所以有权不付租金，或者至少应该降低租金标准。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司需要支付租金，但不能按原合同标准，而应按实际使用期间的房屋市场租金水平来计算。理由是：虽然合同有效，但供销公司未履行合同义务导致商厦违法经营，宇航公司实际获得的经营利益也低于预期，双方都有责任，按公平原则调整租金。

律师分析

第一，合同有效不等于履行没问题。即便租赁合同是双方真实意思表示，但一方没按约定提供合格房屋（比如消防不达标），另一方可以主张减少租金或要求赔偿损失，这叫“履行抗辩权”。

第二，违法经营期间租金怎么算？法院没按合同固定租金走，而是按实际使用价值（市场租金）算，这体现了公平原则。承租人不能因为对方违约就完全不给钱，但出租人也不能因为合同有效就照收全款。

第三，这类纠纷的教训：签租赁合同时，一定要把房屋的合规条件（如消防验收、水电容量）写清楚，并约定违约责任。否则一旦出问题，双方都吃亏。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必核实房屋是否通过消防验收、水电容量是否满足经营需求，这些硬性条件直接影响合同能否正常履行。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议先收集证据（如消防整改通知、水电增容申请记录），再找专业律师评估合同风险和租金调整方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市