未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司与一家房地产公司签订了土地转让协议，约定购买位于广西北海市的100亩土地使用权。湛江公司支付了部分款项，并收到了土地红线图等文件。后来，湛江公司又将这块土地转卖给另一家公司。但最终，湛江公司与下家的转让合同被法院认定无效，湛江公司不得不退还已收的款项和利息。

湛江公司随后起诉原转让方，要求返还已支付的土地转让款。但一审法院认为，湛江公司起诉时已经超过了法律规定的诉讼时效，驳回了其诉讼请求。湛江公司不服，上诉至最高人民法院。

争议焦点

湛江公司主张，原转让方没有取得土地使用权，也没有办理土地出让手续，双方签订的合同应当无效，原转让方应返还已收取的款项。原转让方则认为，双方的意思表示真实，合同已经实际履行，应当认定为有效；而且湛江公司起诉时已经超过诉讼时效，不应再得到法律保护。

法院判决

最高人民法院撤销了一审判决，认定双方签订的土地使用权转让合同无效，判令原转让方返还湛江公司已支付的土地转让款及利息。法院认为，原转让方未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同应属无效。同时，法院认定湛江公司的起诉并未超过诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法定条件。转让方必须已经取得土地使用权，并依法办理出让手续。如果转让方连土地证都没有，或者土地性质还是划拨地、集体地，转让合同很可能被认定无效。很多人以为签了合同、付了钱就稳妥了，实际上风险很大。

第二，合同无效后，双方应当返还财产。根据法律规定，无效合同自始没有法律约束力，双方因该合同取得的财产应当返还。有过错的一方还要赔偿对方损失。本案中，原转让方作为专业公司，明知土地不具备转让条件仍然转让，承担了主要责任。

第三，诉讼时效是维权的重要前提。很多人不知道，民事权利的保护是有时间限制的。本案中，法院认定湛江公司在出具收据后至上诉时，期间未超过三年诉讼时效，所以其权利仍受保护。如果超过时效，即使有理也打不赢官司。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实对方是否已经取得土地使用权证，以及土地性质是否为出让地。如果对方无法提供合法证件，建议不要轻易付款。文山地区的朋友遇到类似问题，可以携带合同和相关材料当面咨询律师，避免因合同无效造成更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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