房屋租赁合同履行中抗辩权的行使与租金标准

房屋租赁合同履行中抗辩权的行使与租金标准

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，苏州市郊区供销集团公司（下称“郊区供销公司”）将正在建设的九胜商厦整幢大楼租赁给苏州市宇航开发经营公司（下称“宇航公司”），租期较长，并约定了租金支付方式。双方还签订了补充协议，约定由郊区供销公司负责完成供电、消防等配套设施。

大楼封顶后，宇航公司支付了部分定金和租金，并开始装修。但郊区供销公司未能按约定完成供电增容（仅提供不足约定的用电量），消防设施也未达标。1998年9月，九胜商厦在消防未经验收的情况下强行开业，后被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改，商厦自此停业。双方因租金支付和违约问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未完成供电、消防等配套设施，导致商厦无法正常经营，构成根本违约，故宇航公司有权拒绝支付剩余租金，并要求赔偿损失。

郊区供销公司主张：宇航公司已实际开业，应视为对房屋现状的认可，应按合同约定支付租金。宇航公司未按时支付租金，构成违约，应承担违约责任。

法院判决

最高人民法院二审认为：郊区供销公司未按约定完成供电增容和消防设施，导致商厦无法正常经营并停业，构成违约。宇航公司在郊区供销公司未履行合同主要义务的情况下，有权行使合同履行抗辩权，暂停支付租金。但鉴于宇航公司已实际使用房屋一段时间，法院酌定按当地同类房屋市场租金标准计算使用费，而非合同约定的高额租金。最终判决郊区供销公司承担主要违约责任，宇航公司按市场标准支付实际占用期间的使用费。

律师分析

第一，合同履行抗辩权。当一方未按约定履行主要义务（如提供合格房屋、配套设施）时，另一方有权暂停履行自己的义务（如支付租金），这叫做“先履行抗辩权”。本案中，郊区供销公司未完成供电和消防，宇航公司可以暂不付租金。

第二，违法使用期间的租金标准。房屋租赁合同有效，但实际使用中房屋存在违法情形（如消防未验收），导致无法正常经营。法院认为，此时不能按合同约定的正常租金标准计算，而应按房屋当时的实际使用价值（市场租金）计算，体现公平原则。

第三，证据与风险提示。租赁双方在合同中应明确约定配套设施的标准和完成时间。如果一方未履行，另一方应及时书面催告并保留证据。一旦发生纠纷，法院会综合考量双方过错和实际使用情况来判定责任。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确约定出租方需要完成的配套设施（如水电、消防）的具体标准和完成时间，并保留相关沟通记录。如果出租方未按约履行，承租方应及时书面催告，避免盲目强行开业导致损失扩大。在文山地区，类似租赁纠纷中，法院会重点审查双方的实际履行情况和过错程度，建议在签约前咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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