买房签了预售合同却未付款怎么办

买房签了预售合同却未付款怎么办

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司欠了银行一笔贷款，金额高达1.2亿多元。这家公司说，自己在广州有个商贸中心项目，可以用项目里的商铺抵债。于是，银行和这家公司签了协议，约定用商铺抵债。随后，银行和开发商签了商品房预售合同，开发商也开了收据，但银行实际上并没有支付购房款。

几年后，开发商发现银行一直没有付钱，就起诉到法院，要求解除合同。银行却辩称，自己已经用贷款抵了房款，合同已经履行完毕。开发商则指出，那份收据是事后补开的，根本没有实际付款。

争议焦点

开发商认为，双方签的是商品房预售合同，银行没有按合同约定支付购房款，所以合同应该解除。银行则认为，自己与欠款公司之间的抵债协议已经生效，抵债金额就是购房款，所以合同已经履行完毕，不同意解除。

法院判决

法院审理后认定，银行与开发商之间签订的虽然名为商品房预售合同，但实质上是银行与欠款公司之间以房抵债协议的延伸。银行没有实际向开发商支付购房款，开发商也没有收到房款。因此，银行不能以抵债协议对抗开发商要求解除合同的请求。最终，法院支持了开发商的诉讼请求，解除了商品房预售合同。

律师分析

第一，商品房预售合同和以房抵债协议是两种不同的法律关系。预售合同是买卖双方之间的合同，买方有付钱义务，卖方有交房义务。而以房抵债是债务人和债权人之间的协议，本质是用房子来还债。本案中，银行和欠款公司签了抵债协议，又和开发商签了预售合同，但银行并没有实际向开发商付款，所以预售合同并没有真正履行。

第二，合同的履行要看实际行为。虽然银行拿出了收据，但收据是事后补开的，没有对应的付款凭证。法院更看重实际付款的证据，而不是一张纸。如果合同中约定的付款义务没有实际履行，另一方可以要求解除合同。

第三，对于普通人来说，买房或签合同时要特别注意：合同签了不等于事情就完了，关键要看钱有没有实际支付，房子有没有实际交付。如果只是签了合同但没付款，合同可能被解除，到时候不仅房子拿不到，还可能产生纠纷。

王德林律师提示：

无论是买房还是签其他合同，一定要保留好实际付款的凭证，比如银行转账记录、收据等。如果合同涉及以物抵债，建议请律师审查协议内容，明确各方权利义务。在文山地区，有类似纠纷的当事人可以来所咨询，我们会根据具体情况提供专业意见。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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