房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦。1998年，郊区供销公司与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了房屋租赁协议，约定将整幢大楼租给宇航公司，租期较长，租金逐年增长。双方还约定了装修、设备投入等事项，并办理了公证。

然而，大楼在消防验收未通过的情况下就擅自开业。消防部门检查后认定存在重大火险隐患，要求停业整改。此后，商厦一直停业，双方因租金支付等问题产生纠纷，诉至法院。案件经过一审，最终上诉至最高人民法院。

争议焦点

郊区供销公司认为：宇航公司应按照合同约定支付租金，包括停业期间的租金。宇航公司则认为：因郊区供销公司未能完成消防、水电等配套设施，导致商厦无法正常经营，属于违约在先，宇航公司有权拒绝支付停业期间的租金。

法院判决

最高人民法院二审判决：双方租赁合同有效，但在违法履行（消防未验收即开业）期间，宇航公司可以行使合同履行抗辩权，停业期间的租金不应按原合同标准计算。法院酌情调整了该期间的租金数额，双方按公平原则分担损失。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使条件。当一方未履行合同义务（如未完成消防验收），导致另一方无法正常使用租赁物时，承租人可以暂时不支付租金，这符合法律关于同时履行抗辩权的规定。

第二，违法履行期间租金的认定。房屋租赁合同有效，但实际履行中处于违法状态（如消防未验收即开业），法院不会支持按原合同标准计算租金，而是根据公平原则和实际使用情况酌情确定。

第三，消防验收是开业的前置条件。无论是出租人还是承租人，都应当确保租赁房屋在投入使用前通过消防验收。否则，双方都可能面临行政处罚，并且影响合同履行。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必核实房屋是否通过消防验收，不要为了赶工期而冒险开业。在文山地区，房屋租赁纠纷常见于消防、水电等配套设施未到位的情况，建议在合同中明确约定各项配套完成的时间节点和违约责任。如果对方违约，应及时书面催告并保留证据，必要时可行使抗辩权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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