按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2010年，中振公司从泰合公司购买商品房，总价款约2000万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与银行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定银行向中振公司发放贷款1300万元，中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，开发商承担担保责任。

合同签订后，银行按约发放了贷款，中振公司陆续还款，但从2013年起停止还款。银行多次催收无果，起诉到法院要求解除合同，让中振公司用房屋偿还欠款。中振公司辩称，合同没有办理抵押登记，按照当地规定应属无效。

争议焦点

中振公司主张：合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的《房地产抵押管理办法》，抵押无效，银行不能要求处置房屋。银行则认为：合同是双方自愿签订，已经实际履行，是否办理抵押登记不影响合同效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先偿还银行。法院同时指出，楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同不同。按揭是购房人将购房合同权益质押给银行，属于一种融资担保方式，不需要像不动产抵押那样必须办理登记才能生效。只要合同内容不违法、双方自愿，合同就有效。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的依据。武汉市政府的《房地产抵押管理办法》属于地方规章，而国家法律并未规定抵押未经登记就无效。法院审理合同效力，应以法律和行政法规为准，地方规章只能作为参考。

第三，抵押登记的主要作用是产生对抗第三人的效力，而不是决定合同是否有效。本案中，中振公司后来将同一房屋抵押给其他公司并办理了登记，但该抵押因房屋未竣工验收、贷款合同未实际履行而无效，不影响银行按揭合同的效力。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款后，应当按约还款，不要以为合同没办抵押登记就可以不还钱。一旦违约，银行有权要求解除合同、提前收回全部贷款，并处置房屋。在文山地区，购房人如果遇到按揭纠纷，建议尽早咨询律师，避免因拖延导致房屋被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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