房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，主体工程建至三层时，与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了租赁协议，约定将整幢大楼出租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。双方还约定了装修、用电、消防等配套设施由郊区供销公司负责。

大楼封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但因郊区供销公司未能完成电力增容和消防系统，商厦在未通过消防验收的情况下强行开业。不久，消防部门检查发现重大火险隐患，责令停业整改，并罚款。此后商厦一直停业，双方因租金支付问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未履行电力增容和消防设施义务，导致商厦无法正常经营，应减免租金并赔偿损失。郊区供销公司则认为：宇航公司已实际使用房屋并开业，应按合同约定全额支付租金，拒付构成违约。

法院判决

最高人民法院二审认为，在租赁合同有效但履行存在违法状态期间，租金标准不能简单按合同约定执行。法院综合考虑双方过错、实际使用情况等因素，酌情确定了合理的租金数额，并判令宇航公司支付该部分租金，同时驳回郊区供销公司要求按原合同标准支付租金的请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。当一方未履行合同义务导致对方无法实现合同目的时，对方可以暂停履行自己的义务。但若双方都存在履行瑕疵，法院会综合判断各自责任。

第二，有效合同在违法履行期间，租金并非当然按原约定标准执行。法院会根据房屋实际可使用状态、双方过错程度、公平原则等因素，重新确定合理的租金水平，这体现了司法对实质公平的追求。

第三，租赁双方都应重视消防、用电等安全合规要求。本案中，商厦未经验收即投入使用，不仅面临行政处罚，还直接导致租赁合同履行受阻，双方都付出了代价。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议明确约定出租方提供基础设施（如水电、消防）的具体时间和标准，以及违约后的租金调整机制。如果您在文山地区遇到类似租赁纠纷，建议尽早收集证据、咨询专业律师，避免因拖延导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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