开发商逾期交房，购房者能否解除合同

开发商逾期交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游公司从哈尔滨深业房地产公司购买了一处写字楼，总价款约1000万元。旅游公司按时支付了全部购房款，但深业公司迟迟没有交房。旅游公司认为开发商违约，要求解除合同并退款；深业公司则辩称延期交房是由于供电问题等不可控因素，要求继续履行合同。

案件从黑龙江省高级人民法院一直打到最高人民法院，最高人民检察院还对此案提出了抗诉，认为购房合同应属无效。最终，最高人民法院再审后作出了判决。

争议焦点

旅游公司主张：开发商逾期交房超过合同约定的期限，自己有权解除合同，要求返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张：延期交房是由于供电等非自身可控因素，符合合同约定的免责条件，合同应当继续履行。最高人民检察院抗诉认为：深业公司未取得国有土地使用权证，购房合同应认定无效。

法院判决

最高人民法院再审判决：维持原二审判决，即合同有效并继续履行，深业公司须在判决生效后10日内交付房屋，并按银行同期贷款利率向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失。法院认为，深业公司已取得建设用地规划许可证、商品房预售许可证等主要手续，合同有效；旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未成就，且房屋已竣工验收，应继续履行。

律师分析

第一，购房合同是否有效，关键看开发商是否取得商品房预售许可证等核心手续。本案中深业公司虽未取得国有土地使用权证，但已取得规划许可和预售许可，法院认定合同有效。这提醒购房者，签约前应核实开发商的五证是否齐全。

第二，逾期交房的免责条款不是"万能挡箭牌"。合同约定因"不可抗拒的自然灾害"或"非开发商所能控制的事件"可以延期交房，但供电问题是否属于免责事由，法院严格审查后认定只能顺延至正式供电之日，超出部分仍构成违约。

第三，购房者主张解除合同，必须在合同约定的解除条件成就时及时行使权利。本案中旅游公司起诉时，合同约定的"逾期交房超过90天可解除合同"的条件尚未出现，因此法院不支持解除，而是判令继续履行并赔偿损失。

王德林律师提示：

购房者遇到开发商逾期交房，建议先看合同约定的解除条款是否已经触发。如果条件尚未成就，不要急于起诉解除合同，可先要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因错过行使合同解除权的时机而陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市