房屋租赁合同履行中出现违法状态租金如何确定

房屋租赁合同履行中出现违法状态租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了为期多年的租赁合同。合同约定，宇航公司支付租金，并对商厦进行装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套。双方还签订了补充协议，约定了用电量和消防设施等事项。

商厦建成后，宇航公司支付了部分租金并开始营业。但消防部门检查发现，商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，于是下达了整改通知书，并处罚了双方。此后商厦停业。双方因租金支付和合同履行问题发生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，郊区供销公司未能履行供电和消防配套义务，导致商厦被消防部门责令停业，无法正常经营，因此不应支付停业期间的租金。郊区供销公司则认为，宇航公司已实际使用商厦并营业，应当按合同约定支付租金，停业是宇航公司自身原因造成的。

法院判决

最高人民法院二审判决：双方合同有效，但停业期间商厦处于违法使用状态，宇航公司实际无法正常经营，不能按原合同标准计算租金。法院酌情降低了停业期间的租金标准，判令宇航公司按较低标准支付部分租金，同时驳回了郊区供销公司要求按原标准支付租金的请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使。当一方未按约定履行配套义务（如供电、消防），导致对方无法正常使用租赁物时，承租人可以行使抗辩权，拒绝支付或要求减少租金。但抗辩权的行使要有合理依据，不能随意拒付。

第二，违法履行状态下的租金标准。房屋租赁合同本身有效，但实际履行过程中房屋处于违法状态（如未经消防验收），导致承租人无法正常经营，此时不能机械适用合同约定的租金标准。法院会综合考虑双方过错、实际使用情况等因素，酌情调整租金。

第三，证据的重要性。本案中，消防部门的整改通知书、处罚决定等证据是关键，证明了商厦停业的原因和状态。当事人在合同履行中应注意保留相关文件，以便发生纠纷时举证。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定出租人的配套义务和违约责任。如果承租后发现房屋存在消防、供电等违法问题，应及时书面通知出租人，并保留证据。在文山地区，不少商铺租赁因消防问题产生纠纷，建议承租人在开业前务必完成消防验收，避免类似风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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