联建合同与联营合同如何区分

联建合同与联营合同如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

内蒙古天富房地产股份有限公司与内蒙古自治区医院、内蒙古达康医疗保健用品总公司以及内蒙古自治区医院保健分院之间，因合作建房和联合经营产生纠纷。各方原本约定共同开发建设医疗保健项目，但在实际履行过程中，对合作性质、管理机构设置以及利益分配等问题产生严重分歧。

天富公司认为双方是联营关系，应当按联营规则分享利润并参与管理；而医院方则认为双方只是联建关系，即一方出地、一方出资建房，建成后按约定分配房屋使用权，不涉及共同经营。由于对合同性质的理解不同，各方在项目建成后的管理权和收益分配上无法达成一致，最终引发诉讼。

争议焦点

天富公司主张：双方签订的合同属于联营合同，应按照联营关系共同经营、共担风险，天富公司有权参与项目经营管理并分享利润。

医院方主张：双方是联建关系，医院提供土地、天富公司出资建房，建成后房屋归医院所有，天富公司仅获得部分房屋使用权或固定回报，不参与经营，不承担经营风险。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案合同性质为联建合同而非联营合同。联建合同的特点是双方共同出资、共同建设，建成后按约定分配房屋或权益，但不共同经营、不共担经营风险。而联营合同的核心是共同经营、共担风险、共享收益。本案中各方并未约定共同经营管理，也未约定共担经营亏损，因此不构成联营关系。法院驳回了天富公司关于参与经营管理的诉讼请求。

律师分析

第一，联建与联营在法律上是两种完全不同的合作模式。联建侧重"建"，即共同出资建房然后分房；联营侧重"营"，即共同出资、共同经营、共担风险。实践中很多当事人把这两个概念混用，一旦产生纠纷，合同性质的不同会直接决定各方权利义务。

第二，判断合同性质不能只看合同名称，而要依据合同约定的实质内容。如果合同中约定了共同经营管理、按比例分担亏损、共享利润等条款，才可能被认定为联营。如果只是约定一方出地、一方出资，建成后分配房屋或固定收益，一般认定为联建或合作开发合同。

第三，联营合同中的管理机构设置争议属于民事纠纷，法院可以受理并作出裁判。但如果是联建合同，各方一般不享有对项目的共同管理权，除非合同另有明确约定。

王德林律师提示：

在签订合作建房或联合经营合同时，务必明确合同性质，并将双方的权利义务、管理方式、风险承担、利润分配等条款写清楚。如果合同约定不清，一旦发生纠纷，法院将根据合同实质内容认定性质，结果可能与您的预期相差甚远。在文山地区的类似合作项目中，建议当事人在签约前咨询专业律师，避免因概念混淆导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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