房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，主体建到三层时，与宇航公司签订了为期多年的租赁协议。双方约定，宇航公司先付几笔定金，开业后按年付租金，租金每年递增。宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和电力等配套。协议经过公证，还找了担保单位。

大楼封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但由于供电增容未成功，商厦实际用电量远低于约定标准。更严重的是，商厦未经消防验收就擅自开业，后被消防部门查出重大火险隐患，被责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司认为供销公司未履行供电和消防义务，拒付后续租金；供销公司则起诉要求宇航公司支付欠付租金和违约金。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司没有按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦无法正常经营，属于先违约，宇航公司有权行使抗辩权，不支付租金。供销公司则认为：宇航公司已经实际开业经营，供电和消防问题不是拒付租金的理由，宇航公司应按合同支付全部欠付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方租赁合同有效。供销公司在供电和消防方面确实存在违约，但宇航公司在明知条件不具备的情况下仍强行开业，也应承担相应责任。法院最终判决宇航公司按合同约定租金的70%支付欠付租金，供销公司也需承担部分责任。双方各自的违约金请求均未获支持。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是想用就能用。一方违约时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须基于对方的违约行为与自己的义务之间有直接关联。本案中，供电和消防问题确实影响经营，宇航公司可以主张减付租金，但不能完全拒付。

第二，违法履行期间租金标准不能简单按合同约定。当房屋租赁合同处于违法履行状态（如未经消防验收擅自营业），法院会根据双方过错程度、实际使用情况等因素，酌情调整租金金额，而不是机械适用合同约定。

第三，合同履行中的“先履行抗辩”和“同时履行抗辩”要区分清楚。谁先违约、违约是否严重，都会影响抗辩权的成立。如果双方都有过错，法院会按比例分担责任，而不是支持某一方全部免责。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，一定要核实房屋是否通过消防验收、供电容量是否满足经营需要。如果发现对方违约，应及时书面催告并保留证据，不要自行“以违约对违约”。在文山地区处理类似租赁纠纷时，建议先咨询专业律师，明确自己的抗辩权是否成立，避免因错误判断而承担更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市