购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向开发商购买商业房产，总价款数千万元，采用银行按揭贷款方式支付。中振公司与开发商、银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行发放了贷款，开发商也收到了全部购房款。

但中振公司后来没有按时还贷，银行催收无果后起诉到法院，要求解除贷款合同，让中振公司用所购房屋的权益来偿还欠款。中振公司则提出，这份按揭合同没有办理抵押登记，按照当地政府的规定应当无效。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押应为无效。而且该公司后来已将同一房产抵押给另一家公司并办理了登记，银行不能主张优先受偿权。

银行方面认为：合同是各方自愿签订的，内容不违法，且已实际履行，应当有效。中振公司不按期还款，银行有权要求解除合同并以抵押物拍卖价款优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还款、银行对抵押物有优先受偿权等判决。法院认为，按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。中振公司后来将房屋抵押给另一公司的行为，发生在本案按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般的抵押合同不同。在商品房按揭中，购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，这是一种特殊的担保方式。当时国家法律并未规定抵押未经登记就无效，不能简单套用地方政府规章来否定合同效力。

第二，合同是否有效，关键看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案合同是各方真实意思表示，内容不违法，且已实际履行，银行发放了贷款，开发商收到了房款，只是没有办理抵押登记，这不影响合同本身的效力。

第三，后设立的抵押不能对抗在先的按揭权利。中振公司在本案按揭合同之后又将同一房产抵押给他人，这种"一房二押"的做法，不能否定银行在先享有的按揭权益。借款人想用这种方式逃避还款义务，法院不会支持。

王德林律师提示：

按揭购房的借款人应当按时还款，不能以为没办抵押登记就可以赖账。如果资金困难，应主动与银行协商，避免被起诉后承担更大的利息和诉讼损失。在文山地区，购房按揭纠纷也时有发生，建议购房人在签约前仔细阅读合同条款，按约履行还款义务，避免因违约导致房屋被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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