房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，主体工程建到三层时，与宇航公司签订了一份15年的房屋租赁合同。合同约定：宇航公司先付定金，等大楼封顶再付一笔钱，开业后再付一笔钱，这些钱可以抵扣第一年上半年的租金。宇航公司负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套。

大楼封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但郊区供销公司申请的用电增容没有办成，消防系统也不合格。消防部门检查后认定该商厦存在重大火险隐患，不具备营业条件，要求立即停业整改。商厦因此停业，双方发生纠纷，诉至法院。

争议焦点

郊区供销公司认为：宇航公司拖欠租金，构成违约，应当支付欠付的租金并承担违约责任。

宇航公司认为：郊区供销公司没有完成供电增容和消防系统，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，并要求对方赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审判决：双方都有过错。郊区供销公司未完成供电和消防设施，导致租赁物不具备合法使用条件，构成违约。宇航公司在明知租赁物存在消防隐患的情况下仍然开业经营，也有过错。法院酌情确定宇航公司按原租金的70%支付使用费，驳回了双方的其他诉讼请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有前提。一方违约导致合同无法继续履行时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务。但本案中，宇航公司明知消防不合格仍然开业，说明其接受了租赁物，不能再以对方违约为由拒付租金。

第二，房屋租赁合同处于违法履行状态期间，租金标准的确认要综合考虑。法院不会简单按合同约定的租金判令支付，而是根据双方过错程度、实际使用情况等因素，酌情确定一个合理的金额。本案按70%计算，就是平衡了双方的责任。

第三，租赁房屋必须符合法定使用条件。消防验收是开业的前置条件，未经消防验收擅自营业属于违法。承租人如果明知房屋不符合安全条件仍然使用，也要承担相应责任。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定出租人提供符合法定条件的房屋，特别是消防、供电等基础设施。如果发现租赁物存在安全隐患，应当及时书面要求对方整改，不要盲目开业。在文山地区，法院处理类似纠纷时，也会重点审查双方对违法履行状态的形成是否存在过错，并据此确定租金标准。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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