按揭买房未办抵押登记，合同是否有效

按揭买房未办抵押登记，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司（中振公司）向开发商购买商业楼，总价款数千万元，付款方式是按揭贷款。该公司与银行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行发放贷款，公司分期还款。合同签订后，银行按时放款，公司也陆续还了一部分钱，但后来公司资金链断裂，剩余贷款本息未还。银行起诉要求解除合同，公司还钱，并以该楼宇的权益优先受偿。

公司则提出，这份按揭合同没有到房管部门办理抵押登记，按武汉市的地方规定，抵押未登记就是无效。而且公司后来又把同一处房产抵押给了另一家信托公司，并办了登记，所以银行没有优先受偿权。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同没办抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效；且后来抵押给广州国投并已登记，银行不能优先受偿。

银行认为：按揭合同是三方自愿签订，不违法，已实际履行，应当有效；中振公司后来抵押给别人的行为不影响本案按揭合同的效力。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、公司还本付息、银行对抵押物拍卖价款优先受偿等判项。核心理由是：按揭不同于一般抵押，当时国家法律并未规定未经登记就无效；中振公司后来将房屋抵押给广州国投时，房屋尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，且该抵押合同未实际履行，登记无效，不影响本案银行的权利。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般的抵押合同在法律性质上有所区别。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，这种模式在当时没有明确法律规定，但司法实践中并不因为未办抵押登记就否认合同效力。只要合同是各方真实意思表示，内容不违法，且已实际履行，法院通常会认定为有效。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的直接依据。《武汉市房地产抵押管理办法》属于地方政府规章，不是法律或行政法规。根据《合同法》规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定才导致合同无效，地方规章不能作为否定合同效力的依据。

第三，一房多抵、先签合同后登记等问题，需要看抵押设立时的客观条件。如果房屋尚未竣工验收，依法不具备抵押条件，那么即使办了登记，也可能被认定无效。购房人应当注意，签订按揭合同后及时办理预告登记或抵押登记，以防范后续风险。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应当及时要求开发商和银行配合办理抵押登记手续，避免因未登记而产生纠纷。如果遇到开发商或银行拖延办理，可以书面催告并保留证据。在文山地区，购房人可到当地不动产登记中心查询房屋的抵押状态，确保自己的权益不受他人先登记的抵押权影响。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市