未办预售许可证的售房合同是否有效

未办预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定由香港天光公司购买深圳某楼盘的部分房产。合同签订时，深圳公司尚未取得商品房预售许可证。

后来，双方因合同履行产生纠纷，香港公司要求确认合同无效并返还已付购房款，而深圳公司则主张合同有效，要求继续履行。

争议焦点

香港公司认为，根据当时法律规定，未取得商品房预售许可证就签订售房合同，属于违反法律强制性规定，合同应当无效。深圳公司则辩称，虽然签约时没有预售许可证，但后续已经补办，且合同是双方真实意思表示，应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院二审认为，在合同法实施前，未取得商品房预售许可证订立的售房合同，并不当然无效。法院综合考虑了合同签订时的法律环境、双方真实意愿以及后续补办许可证的事实，最终认定合同有效。

律师分析

第一，是否取得预售许可证，并不直接决定合同效力。法律对预售许可证的要求属于行政管理规范，违反该规定不等于合同必然无效，法院会结合具体情况判断。

第二，合同签订时间很关键。本案适用的是合同法实施前的法律，当时的司法实践对合同效力的认定较为宽松。如果是现在，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三，购房人要注意审查开发商的预售许可证。如果签约时开发商没有许可证，购房人有权要求确认合同无效并返还购房款，但最好在起诉前核实开发商是否已经补办。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查看开发商是否已取得商品房预售许可证，这是保障交易安全的第一步。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因等待而错过维权时机。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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