房屋租赁中消防不达标，租金怎么算

房屋租赁中消防不达标，租金怎么算

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称“郊区供销公司”）投资建设了一栋商厦，并与苏州市宇航开发经营公司（以下简称“宇航公司”）签订了租赁合同。合同约定，宇航公司承租整栋大楼，租期较长，每年支付固定租金，并负责内部装修。

大楼封顶后，宇航公司陆续支付了部分租金，商厦也开业了。但开业后不久，消防部门检查发现商厦未经消防验收，存在重大火险隐患，下达了停业整改通知。商厦因此停业，双方就租金是否该继续支付、按什么标准支付产生了纠纷，最终闹上法庭。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司未能提供符合消防要求的租赁物，导致商厦被强制停业，无法正常经营，因此不应再按原合同标准支付停业期间的租金。

郊区供销公司认为：合同已经签订，宇航公司也实际使用了房屋，停业是宇航公司自身经营问题，租金应当照付。

法院判决

最高人民法院二审认定：在租赁合同有效的情况下，因出租方未能履行消防义务导致租赁物处于违法使用状态，承租方有权行使合同履行抗辩权。法院判决停业期间的租金不应按原合同约定标准计算，而应参照当地同类房屋的租金标准酌情确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护守约方的重要法律工具。当一方未按约定履行义务（如提供合格租赁物），另一方有权暂停履行自己的义务（如支付租金），但需要及时提出主张并保留证据。

第二，房屋租赁中，出租方有义务确保租赁物符合法定安全标准，尤其是消防验收。如果因为出租方原因导致房屋无法合法使用，承租方可以要求减免租金甚至解除合同。

第三，有效合同在履行中出现违法状态，不等于合同无效。法院会根据公平原则和实际使用情况，重新确定租金标准，而不是简单按合同约定执行。

王德林律师提示：

租赁房屋前务必核实房屋的消防、水电等是否符合开业条件，并在合同中明确约定出租方的义务和违约责任。如果已经遇到类似纠纷，建议及时收集消防整改通知、停业证明、付款记录等证据。在文山地区，我们处理过多起类似的租赁纠纷，提醒大家不要轻易以“停业”为由单方拒付租金，而应通过法律程序主张权利。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市