划拨土地上房屋租赁合同是否有效

划拨土地上房屋租赁合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

昆明市公安消防支队将一块划拨取得的市政用地上的培训大楼，出租给重庆垫江保温材料厂用于经营酒店。双方签了20年租赁协议，垫江厂投入资金装修，开办了小林大酒店。

经营几年后，垫江厂资金困难，酒店停业。消防支队收回了酒店证照，双方闹上法庭。垫江厂要求确认合同无效、返还投入，消防支队反诉要求继续履行合同、支付租金。

争议焦点

垫江厂主张：消防支队用划拨土地建酒店出租搞商业经营，违反土地管理法规，合同应属无效。消防支队认为：只要补缴土地收益，合同就有效，而且垫江厂已经实际使用了房屋，应当支付租金。

法院判决

一审法院认定租赁协议无效。理由是：划拨取得的土地用途是市政公用设施，不能擅自出租用于商业经营；房屋未竣工验收，也不应交付使用。法院判决消防支队按评估价补偿垫江厂的装修投入，垫江厂按每年20万元支付实际使用期间的房屋使用费。双方均上诉，最高人民法院二审维持原判。

律师分析

第一，划拨土地上的房屋能否出租，关键看土地用途和是否办理了相关手续。本案中消防支队出租培训大楼搞酒店经营，改变了土地用途，又没有补办出让手续，合同自然无效。

第二，合同无效不等于不用付钱。垫江厂实际使用了房屋好几年，法院按照公平原则，判令支付房屋使用费，这是合情合理的。

第三，装修投入的损失由谁承担，要看双方过错。消防支队明知土地性质仍出租，是主要过错方，所以赔偿了垫江厂的装修投入。文山地区的朋友如果遇到类似情况，建议先核实土地性质再签租赁合同。

王德林律师提示：

租赁划拨土地上的房屋用于商业经营，一定要确认出租方是否已办理土地出让手续或获得政府批准。否则合同可能被认定无效，双方都面临损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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