商品房按揭贷款未办抵押登记是否有效

商品房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司从开发商手里买了商场部分楼层，总价几千万元，付款方式是银行按揭。这家公司和开发商、银行三方签了《楼宇按揭贷款合同》，约定公司用购房合同权益做抵押，银行提供贷款，公司分期还款。

合同签了之后，银行把贷款打给了开发商，公司也陆续还了部分本息，但后来公司还不上钱了，银行起诉到法院要求解除合同、拿回欠款。公司则提出，这份按揭合同没有办理抵押登记，按照武汉当地规定应该无效。

争议焦点

公司认为：按揭合同没有去房管部门办理抵押登记，违反了武汉市政府的规章，抵押应该无效，银行无权处置房子。

银行认为：合同是各方自愿签订，内容不违法，已经实际履行，不能因为没有登记就认定无效。

法院判决

一审湖北省高级人民法院判决合同有效，解除合同，公司还钱，逾期不还则拍卖房子优先还给银行。最高人民法院二审维持了合同有效的认定，只调整了担保人责任部分。

核心理由：当时国家法律没有规定抵押不登记就无效，而且楼宇按揭和一般抵押不同，不能简单套用地方规章来否定合同效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同和普通抵押合同有区别。按揭是购房人把未来取得所有权的房屋权益先抵押给银行，实践中银行通常先放款、后办证，不能因为暂时没办登记就认定合同无效，否则会破坏交易安全。

第二，地方政府的规章不能作为认定合同无效的法定依据。根据《民法典》相关规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定才可能导致合同无效，地方法规或规章不能直接否定合同效力。

第三，本案中公司后来又把同一套房子抵押给了另一家公司，但那是发生在按揭合同之后，且当时房屋未竣工验收，依法不能抵押，所以不影响银行的权利。

王德林律师提示：

购房办理按揭贷款后，建议及时配合银行办理预告登记或抵押登记，避免因登记滞后产生纠纷。如果您在文山地区遇到类似按揭贷款或抵押合同问题，建议尽早咨询专业律师，防范法律风险。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市