划拨土地上房屋出租合同是否有效

划拨土地上房屋出租合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

昆明市公安消防支队把一块划拨得来的市政用地上的培训大楼，租给重庆垫江保温材料厂开酒店，租期20年。垫江厂投入资金装修，把楼改名为小林大酒店，经营了几年后资金困难，双方协商解除合同没谈拢，酒店停业。消防支队后来收回了酒店，但没给补偿，垫江厂就起诉到法院，要求确认租赁合同无效，返还投入的装修款。

消防支队反诉要求继续履行合同，让垫江厂交租金。法院查明，消防支队用的土地是划拨的市政公用设施用地，大楼也没通过竣工验收。

争议焦点

垫江厂认为：划拨土地不能用于商业出租，合同违反土地管理法规，应当无效，消防支队应赔偿装修损失。消防支队认为：只要补缴土地收益，合同就有效，垫江厂应继续交租金。

法院判决

一审法院认定租赁合同无效。理由是：划拨土地上的房屋用于商业出租，违反国家规定，而且房屋未竣工验收就交付使用，也不合法。消防支队应补偿垫江厂的装修投入，但垫江厂已使用多年，利息损失自己承担。消防支队反诉要求继续履行合同和支付租金，法院不支持，但垫江厂实际用了房子，要按每年40万元支付使用费。

律师分析

第一，划拨土地上的房屋能不能出租，关键看用途。如果土地是市政公用设施用地，用来开酒店搞商业经营，就违反了土地管理强制性规定，合同很可能无效。第二，合同无效不等于不用付钱。实际用了房子，法院会参照租金标准判付使用费，这叫"不当得利返还"。第三，装修投入能不能拿回来，要看双方有没有约定，以及装修是否经出租方同意。本案中消防支队同意装修，所以法院支持了补偿。

王德林律师提示：

租房子前一定要查清楚土地性质，特别是划拨土地上的房屋。如果房东是机关单位，最好要求对方出示土地证和房屋产权证。在文山地区，类似纠纷不少，建议签租赁合同前先咨询专业律师，避免投入装修后合同无效，损失惨重。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市