房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司把一栋在建的商厦租给宇航公司，租期20年。双方约定，由宇航公司负责内部装修和设施，供销公司负责外部装修和供电、消防等“后三通”工作。合同经过公证，宇航公司也付了部分租金。

但商厦开业后，因为消防设施没到位、用电容量不够，被消防部门查出重大隐患，责令停业整改。双方为此互相指责：供销公司说自己完成了“后三通”，宇航公司却说对方根本没达到合同要求。停业期间，租金该不该付、按什么标准付，成了争议焦点。

争议焦点

供销公司认为：宇航公司已经开业，就应当按合同约定支付租金，停业是宇航公司自己经营不善导致。宇航公司则主张：供销公司未完成“后三通”义务，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，且停业期间的租金应大幅降低。

法院判决

最高人民法院二审认为：租赁合同有效，但双方在履行中都有违约行为。供销公司未完成“后三通”义务，宇航公司也有过错。停业期间，宇航公司实际无法正常使用房屋，因此租金不能按原合同标准计算。法院酌情降低了租金标准，并要求宇航公司按降低后的标准支付。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是想用就能用。如果一方违约，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，但必须基于同一合同关系。本案中，宇航公司不能以供销公司未完成“后三通”为由，完全拒绝支付租金，因为两者并非完全对等的义务。

第二，违法履行期间，租金标准可以调整。如果房屋因为一方或双方的原因，处于违法状态（比如消防不合格），导致承租人无法正常使用，法院可以根据公平原则，降低租金标准。这保护了承租人的实际利益，也避免了出租人“坐收渔利”。

第三，合同约定不能对抗实际使用状况。即使合同写明了租金金额，但如果房屋实际无法正常使用，法院仍会酌情调整。所以，签租赁合同时，一定要把交付标准、验收条件写清楚，避免事后扯皮。

王德林律师提示：

租赁房屋时，建议在合同中明确约定交付标准（如消防验收合格、水电到位），并保留履行证据。如果发现对方违约，及时书面催告并固定证据。文山地区的朋友如果遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因拖延导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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