楼花按揭贷款合同未办理登记是否无效

楼花按揭贷款合同未办理登记是否无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，并与银行签订楼宇按揭贷款合同，约定以所购房屋的权益作为抵押。银行发放贷款后，中振公司未能按时还款，银行起诉要求解除合同并优先受偿房屋拍卖款。中振公司主张，按揭合同未办理抵押登记，应属无效合同。

争议焦点

中振公司认为，根据武汉市地方政府规定，未经登记的抵押无效，且其已将房屋抵押给另一家公司并办理了登记，银行不应享有优先权。银行则认为，按揭合同系各方真实意思表示，内容合法，且已实际履行，未办理登记不影响合同效力。

法院判决

最高人民法院维持了一审判决，认定按揭贷款合同有效，解除合同，中振公司需一次性归还贷款本息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还银行。法院指出，按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理登记就认定无效。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同不同。按揭是购房人以所购房屋的权益作为担保，银行提供贷款。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。因此，中振公司的主张未被支持。

第二，中振公司将房屋抵押给其他公司的行为发生在按揭合同之后，且该抵押所依据的贷款合同并未实际履行，该抵押登记本身也存在问题，不影响银行作为先权利人的地位。

第三，这个案例说明，签订按揭贷款合同后，即使未办理抵押登记，合同仍然有效。银行可以依据合同要求购房人还款，并主张对房屋的优先受偿权。购房人不能以未登记为由拒绝履行还款义务。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应重视合同条款，按时还款。如果资金周转困难，应及时与银行沟通，避免被起诉。在文山地区，遇到按揭纠纷，建议咨询专业律师，了解自身权利义务，避免因不了解法律规定而承担更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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