租赁合同履行中一方违约，租金如何确定

租赁合同履行中一方违约，租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州一家供销集团公司（简称郊区供销公司）在市中心投资建了一栋商厦，主体建到三层时，与一家宇航开发经营公司（简称宇航公司）签了租赁合同。合同约定：宇航公司租下整栋楼，租期较长，每年支付固定租金并逐年递增，还承诺投入几百万元做内部装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套。

合同签订后，宇航公司陆续支付了部分租金，商厦也开业了。但郊区供销公司一直没能解决商厦的供电增容问题，导致用电量不足，消防系统也未通过验收。消防部门检查后认定商厦存在重大火险隐患，责令停业整改。商厦停业后，双方因租金支付和合同履行问题闹上法庭。

争议焦点

郊区供销公司认为：宇航公司长期拖欠租金，已构成违约，应支付全部欠付租金并承担违约责任。宇航公司则认为：郊区供销公司未按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付部分租金，且停业期间的租金标准应大幅降低。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同合法有效。郊区供销公司未能完成供电增容和消防设施，属于违约在先，导致商厦无法正常营业。宇航公司可以行使合同履行抗辩权，在对方未履行主要义务时，有权暂不支付相应租金。对于商厦违法经营期间（即未通过消防验收擅自开业期间）的租金，法院认为不能按正常标准计算，应参照当地同类房屋的实际使用费标准酌情确定。最终判决宇航公司按降低后的标准支付部分租金，双方各自承担部分违约责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护守约方的重要工具。本案中，郊区供销公司未完成供电和消防义务，宇航公司因此拒绝支付全额租金，法院支持了这一做法。实践中，如果对方先违约，你可以暂不履行自己的义务，但需注意及时书面通知并保留证据。

第二，违法履行期间的租金标准不能按合同约定执行。商厦在未通过消防验收的情况下擅自开业，属于违法经营，这段时间的租金不能按正常租赁合同标准计算，只能参照实际使用费。这提醒我们，租赁房屋必须符合安全、消防等法定条件，否则租金主张可能打折扣。

第三，租赁合同双方都应重视合同中的附随义务。供电、消防等配套看似是辅助条款，但一旦缺失，可能直接导致合同目的无法实现。签约前应核实房屋的硬件条件是否满足经营需求，避免后期扯皮。

王德林律师提示：

租赁合同纠纷中，证据是维权关键。如果你遇到对方不履行配套义务（如供电、消防），务必通过书面函件、会议纪要等方式固定证据。在文山地区处理类似案件时，建议在合同中明确约定各项义务的履行期限和违约责任，避免因约定不明产生争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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