未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总价款超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司并未取得该大厦所占土地的使用权证，也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

实际上，这块地的土地使用权属于海南厚南旅业有限公司（厚南公司），深发公司是通过与厚南公司、凯鹏公司等多家公司签订一系列项目转让、合建协议才获得开发权的。厚南公司事后出具了承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但相关土地和预售手续始终没有办齐。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同缺少法定条件，应属无效。深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司事后认可了销售行为，且双方实际履行了合同，大厦已施工至正负零，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。厚南公司作为土地权利人，其出具承诺书的行为不能弥补合同法定要件的缺失。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，关键在于开发商在签约时是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律对商品房预售设定的强制性条件，缺少任何一个，合同都可能被认定无效。

第二，即使开发商事后取得相关证件，或者有其他第三方（如土地权利人）出具承诺书表示认可，也不能追溯补正签约时合同效力缺陷。合同是否有效，要看签约当时是否符合法定条件。

第三，购房者支付大额购房款前，务必核实开发商是否具备“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议暂不付款，否则可能面临合同无效、款项难以追回的风险。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到商品房预售合同纠纷，建议在签约前到当地住建部门查询开发商是否取得预售许可证。如果已付款后发现开发商手续不全，应尽快咨询律师，通过诉讼或协商方式追回款项，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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