按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司与开发商泰合公司签订了一份商品房买卖合同，购买泰合广场的商业部分。随后，中振公司、泰合公司与银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司用所购房屋作为抵押，向银行贷款人民币数千万元，泰合公司提供担保。银行按约发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金困难，未能按期偿还剩余贷款本息。

银行多次催收未果，向法院起诉，要求解除贷款合同，并主张以中振公司购买的房屋权益来偿还欠款。中振公司则辩称，该按揭合同没有办理抵押登记，根据当地政府规定应属无效，而且它早将同一房屋抵押给了另一家公司。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，抵押部分应属无效，且其已将房屋抵押给广州国投并办理了登记，银行不能享有优先受偿权。银行则认为，合同是双方自愿签订，内容合法，已经实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决认定，按揭贷款合同有效，中振公司应一次性归还剩余贷款本金及利息。如果中振公司到期不能还款，银行有权以拍卖抵押物的价款优先受偿。法院同时指出，中振公司与广州国投的抵押关系设立在本案按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工，该抵押登记无效，不影响银行的权益。

律师分析

第一，按揭合同不同于普通抵押合同。当时国家法律并未规定抵押必须登记才生效，武汉市政府的规定不能作为认定合同无效的依据。只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，就应认定为有效。

第二，房屋未竣工验收时，依法不能办理有效的财产抵押。中振公司后来用同一房屋为他人办理的抵押登记，因房屋不具备抵押条件，该登记没有法律效力，不能对抗银行在先的按揭权益。

第三，购房人如果通过按揭贷款买房，即使没有及时办理抵押登记，银行对房屋的权益也受到法律保护。购房人不能以未登记为由否认贷款合同的约束力，否则需要承担违约责任。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应尽快配合银行完成抵押登记手续，避免后续产生争议。如果因开发商或自身原因无法及时办理，也不要以为合同就无效，银行仍有权追索欠款。在文山地区，类似按揭纠纷时有发生，建议购房前咨询专业律师，明确各方权利义务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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