联营合同与联建合同如何区分

联营合同与联建合同如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

内蒙古天富房地产股份有限公司与内蒙古自治区医院、内蒙古达康医疗保健用品总公司及内蒙古自治区医院保健分院之间，因合作开发项目产生纠纷。各方签订了一份合同，约定共同建设医疗保健用房，但在项目推进过程中，对合同性质是“联营”还是“联建”产生了严重分歧。天富公司认为双方属于联营关系，应按联营协议分享利润；而医院方则认为只是联建，即一方出地、一方出资建房，建成后按约定分配房产。

由于对合同性质理解不同，各方在项目管理和利益分配上矛盾激化，最终天富公司以侵权和联营合同纠纷为由，将医院及相关单位诉至法院，要求对方承担侵权责任并继续履行联营合同。

争议焦点

天富公司主张：双方签订的合同是联营合同，应按照联营关系处理，共同经营、共担风险、共享利润，医院方擅自变更项目用途构成侵权。

医院方主张：合同实质是联建合同，即一方出地、一方出资，建房后按约定分配房产，双方并不存在共同经营行为，因此不构成侵权，也不应按联营关系分享利润。

法院判决

最高人民法院经二审审理认为，本案合同性质应认定为联建合同而非联营合同。联营的核心是共同经营、共担风险，而本案中双方并未共同经营，只是合作建房后分配房产。因此，天富公司主张的侵权和联营合同纠纷不成立，驳回了其诉讼请求。法院同时指出，联营体内的管理机构设置争议属于民事纠纷，可以通过民事诉讼解决。

律师分析

第一，联营合同与联建合同在法律上性质不同。联营强调共同经营、共担风险，双方需组成联合体或共同管理项目；而联建通常是一方出地、一方出资，按约定分配建成后的房产，不涉及共同经营。实践中，很多当事人签合同时表述模糊，导致事后对合同性质产生争议。

第二，合同名称不等于合同性质。即便合同标题写的是“联营协议”，法院仍会根据合同实际内容判断双方真实意思。如果合同中没有共同经营、共担风险的条款，仅约定出资和分房，就可能被认定为联建合同。

第三，遇到类似纠纷，建议在签约前明确合同性质，并请专业律师审查。如果合同内容涉及共同经营，应明确管理机构和决策机制；如果只是合作建房，则应详细约定出资比例、房屋分配方式及违约责任，避免事后扯皮。

王德林律师提示：

在文山地区，不少企业和个人在合作开发项目时，容易混淆联营与联建的法律概念。建议在签订合作协议前，先明确双方合作模式，并由律师起草或审查合同条款。如果已经发生纠纷，应尽早收集合同、付款凭证、会议纪要等证据，通过诉讼或仲裁解决，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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