房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份为期多年的房屋租赁合同。合同约定，宇航公司支付租金，供销公司负责大楼的外部装修和供电等配套设施。双方还约定，商厦开业后，宇航公司就开始计算租金。

然而，大楼开业后，消防部门检查发现商厦未经消防验收就投入使用，存在严重火险隐患，随后下达整改通知并处以罚款。商厦因此停业。停业期间，宇航公司拒绝支付租金，双方发生纠纷，供销公司起诉要求宇航公司支付欠付租金，宇航公司则反诉要求赔偿损失。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司没有按约完成消防、供电等配套设施，导致商厦违法营业并被责令停业，因此自己有权拒绝支付停业期间的租金。供销公司则认为，宇航公司已经实际使用了房屋，停业是宇航公司自身经营问题，租金必须照付。

法院判决

最高人民法院二审判决：在商厦违法营业期间，宇航公司仍应按合同约定支付租金。停业后，双方均有过错，租金标准应参照当地同类房屋的市场租金酌情确定。法院驳回了宇航公司要求免除全部租金的请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是“万能钥匙”。如果一方已经实际使用了房屋，就不能以对方存在瑕疵为由完全拒绝支付租金，只能要求减少租金或赔偿损失。

第二，违法履行期间的租金不能免除。房屋虽然存在消防问题，但宇航公司已经实际经营并获利，不能因为后来被处罚就否认之前的租赁事实，租金仍需按约支付。

第三，停业后的租金标准要公平合理。双方对停业都有责任，法院不会支持任何一方“全赢全输”的主张，而是会参考市场行情确定一个公平的租金数额。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同时，要明确约定消防验收、水电配套等义务的完成时间和违约责任。如果对方不履行，应及时书面催告并保留证据，不能想当然地直接拒付租金。在文山地区，类似的商业租赁纠纷也常常因配套设施不到位引发，建议在合同中细化这些条款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市