按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年，中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定由宝丰支行提供贷款，中振公司以所购房屋权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。合同签订后，宝丰支行支付了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金困难停止还款，尚欠宝丰支行本金数百万元及利息。

宝丰支行起诉要求解除合同，要求中振公司以房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，应属无效合同。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》的规定，抵押应为无效。此外，中振公司已将同一房屋抵押给另一家信托公司并办理了抵押登记，因此宝丰支行不享有优先受偿权。

宝丰支行主张：按揭合同是三方自愿签订，符合国家法律规定，且已实际履行，合同应属有效。中振公司未按期还款，应承担违约责任。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还款、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。法院认为，按揭合同不违反国家法律法规，且已实际履行，是有效合同。由于楼宇按揭不同于一般抵押，不能依据地方规章认定合同无效。中振公司后续将房屋抵押给其他公司的行为，发生在按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般抵押合同性质不同。按揭是购房人以所购房屋权益作为贷款担保，在房屋未建成时，无法办理传统的不动产抵押登记。法院认为，不能因为未按地方规章办理抵押登记，就简单认定按揭合同无效。只要合同是当事人真实意思表示，内容不违法，就应认定为有效。

第二，抵押登记的效力问题。国家法律并未规定抵押未经登记就一律无效。地方规章的规定不能作为认定合同无效的依据。本案中，虽然未办理登记，但合同对各方仍有约束力，银行仍可主张优先受偿权。

第三，多重抵押的处理。如果同一房屋被先后抵押给多个债权人，先设立的抵押权利优先。本案中，银行的按揭合同设立在先，后续其他公司的抵押登记不能否定银行的权利。

王德林律师提示：

购房人通过按揭贷款购房时，务必按时足额还款，否则银行有权解除合同并要求一次性还清全部贷款，甚至拍卖房屋。如果遇到还款困难，应主动与银行协商调整还款计划，避免被起诉。在文山地区，购房按揭纠纷也时有发生，建议购房前充分了解合同条款，保留好所有交易凭证。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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