未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司把红城湖国际大厦A座卖给顺兴公司，总价约4.26亿元。顺兴公司付了5000万元后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求合同无效、返还购房款。

实际上，这块地的使用权人是厚南公司，深发公司是从厚南公司、凯鹏公司那里通过项目转让获得开发权的。但深发公司卖房时，既没有拿到土地使用权证，也没有办下预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有售房主体资格，合同缺少法定条件，应属无效。深发公司认为：虽然手续不全，但各方已实际合作，且愿意补办手续，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证就对外销售房屋，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，所签《商品房购销合同》无效。深发公司应返还顺兴公司购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件，包括取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺任何一项，所签的预售合同都可能被认定无效。

第二，购房者不能因为开发商承诺“后面会补办手续”就轻信付款。法律上，合同效力以签约时的状态为准，事后补办不能改变合同无效的后果。

第三，本案中深发公司虽然从土地使用权人那里获得了项目转让权，但未办理土地使用权变更登记，在法律上仍不是合法的售房主体。购房者签约前应核实开发商的资质和证件。

王德林律师提示：

买期房前，一定要查看开发商的“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，如果遇到开发商证件不全就收钱的情况，可以依法要求返还购房款并赔偿损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市