房屋租赁合同履行中能否行使抗辩权及租金如何确定

房屋租赁合同履行中能否行使抗辩权及租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，主体工程建到三层时，与宇航公司签了租赁协议，约定整栋楼租给宇航公司，租期较长，租金每年固定增长。宇航公司支付了部分定金和租金，还投入资金装修、安装设备。

但问题来了：郊区供销公司承诺的供电增容没办成，消防系统也没到位。商厦虽然勉强开业，很快被消防部门查出重大隐患，责令停业。双方为租金该不该付、按什么标准付，闹上了法庭。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司没完成供电和消防义务，导致商厦无法正常经营，所以有权拒绝支付租金，或者要求降低租金标准。郊区供销公司则认为：合同已经生效，宇航公司实际使用了房屋，就应当按约定全额支付租金，不能以消防、供电问题为由拒付。

法院判决

最高人民法院二审认定：租赁合同有效，郊区供销公司未完成供电增容和消防验收，属于违约行为。但宇航公司实际使用了房屋，也不能完全不付租金。法院综合考量双方过错，判决参照当地同类房屋的市场租金标准，而不是按合同约定的高额租金计算，宇航公司按此标准补付租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是想用就能用。如果一方违约导致对方无法实现合同目的，对方可以暂停履行自己的义务。但本案中宇航公司已经实际经营了一段时间，完全拒付租金法院不支持。

第二，违法状态下的租金标准可以调整。房屋存在消防隐患等违法状态，不代表租赁合同无效，但租金如果按原约定计算明显不公平，法院可以参照市场标准调整。

第三，合同约定的义务要明确具体。供电、消防这些配套设施的责任归属，最好在合同中写清楚完成时间和标准，否则容易扯皮。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，务必核实房屋是否通过消防验收、水电等基础设施是否到位。如果对方承诺负责这些，一定要写入合同并约定违约责任。在文山地区，我们处理过多起类似纠纷，提醒大家不要因为急着开业就忽视这些关键环节，否则后续租金纠纷和停业损失可能更大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市