土地转让合同无效后如何追回款项

土地转让合同无效后如何追回款项

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与一家房地产公司签订协议，购买了位于广西北海市的一块土地，并支付了部分款项。后来，湛江土地总又将这块土地转卖给了另一家公司。但最终，湛江土地总与这家公司的买卖合同被法院认定无效，湛江土地总需要返还对方已支付的款项和利息。

湛江土地总随后起诉原卖家，要求返还自己已支付的土地转让款。但一审法院认为，湛江土地总在收到土地资料后多年未主张权利，已经超过了法律规定的诉讼时效，因此驳回了其诉讼请求。湛江土地总不服，上诉至最高人民法院。

争议焦点

湛江土地总认为：原卖家没有取得土地使用权，也没有办理土地出让审批手续，因此双方签订的土地转让合同无效，对方应当返还已支付的款项。

遂溪中行（原卖家的开办单位）认为：双方的意思表示真实，合同已经实际履行，应当认定为有效合同；而且湛江土地总主张权利的时间已经超过了诉讼时效，不应得到法律保护。

法院判决

最高人民法院撤销了一审判决，改判认定土地转让合同无效，并判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。法院同时指出，双方在合同无效中均有过错，湛江土地总也应承担相应责任。

律师分析

第一，土地转让合同是否有效，关键看转让方是否取得了合法的土地使用权，并且是否办理了法定的审批手续。本案中，原卖家没有取得土地使用权，也没有办理出让审批，因此合同被认定无效。

第二，诉讼时效是保护权利的重要期限。本案中，湛江土地总在出具收据后，又通过其他诉讼主张权利，法院认定其并未超过三年的诉讼时效。这说明，当事人在诉讼时效期间内，只要有主张权利的行为，时效就可能中断并重新计算。

第三，合同无效后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，法院判令卖家返还本金和利息，但未支持湛江土地总的其他损失，体现了公平原则。

王德林律师提示：

在文山地区，涉及土地或房产转让时，务必核实对方是否已经取得合法的土地使用权证，并确认是否已经缴纳土地出让金。如果发现合同可能无效，应及时主张权利，避免因拖延导致诉讼时效过期。建议在签订合同时咨询专业律师，避免不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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