楼花按揭未办抵押登记是否有效

楼花按揭未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买泰合广场商业中心，总价款数千万元，约定用银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司发放贷款，中振公司用其购买的房屋权益作抵押，泰合公司承担担保责任。合同签订后，宝丰支行按时发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金周转困难，中振公司停止了还款，欠下宝丰支行本金及利息共计数千万元。

宝丰支行多次催收无果，起诉到法院，要求解除贷款合同，并让中振公司以房屋权益偿还欠款。中振公司则辩称，该按揭合同没有办理抵押登记，按照武汉市的地方规定抵押应当无效，而且后来中振公司又将同一房屋抵押给了另一家公司广州国投，并办理了登记，所以宝丰支行的抵押权不成立。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效；且房屋已抵押给广州国投并办理登记，宝丰支行无优先受偿权。

宝丰支行主张：按揭合同是三方自愿签订，内容合法，已实际履行，未办理登记不影响合同效力；广州国投的抵押设立在后，且当时房屋未竣工，抵押无效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审解除合同、中振公司还款、逾期拍卖抵押物优先受偿的判决，撤销一审关于担保人责任的判决。法院认为，楼宇按揭不同于一般财产抵押，仅因未办理抵押登记就认定无效没有法律依据；广州国投的抵押因房屋未竣工且合同未实际履行，不具有效力，不影响宝丰支行的权利。

律师分析

第一，楼宇按揭是购房人用所购房屋的权益向银行担保贷款，性质上类似抵押但又有区别。在没有法律明确规定必须登记才能生效的情况下，只要合同是真实意思表示、不违法，即使未办理抵押登记，合同本身仍然有效，银行可以依据合同主张权利。

第二，对于同一房屋先后设立多个担保，后设立的担保如果违反法律规定（如房屋未竣工）或未实际履行，不能对抗先设立的合法担保。本案中广州国投的抵押因房屋未竣工且贷款合同未履行，被认定无效，宝丰支行的按揭权利优先。

第三，购房者如果选择按揭贷款，建议在签订合同后尽快办理预告登记或抵押登记，这样能更好地保护银行和购房者的权益，避免后续纠纷。在文山地区，购房者可以向当地不动产登记中心咨询具体流程。

王德林律师提示：

按揭贷款合同即使未办抵押登记，也不等于无效，但建议购房者主动配合银行办理登记，避免因其他债权人的权利主张而影响自身权益。如果遇到类似纠纷，应及时咨询专业律师。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市