开发商逾期交房，购房者能否解除合同

开发商逾期交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的大厦房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按合同约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交付房屋。

深业公司称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到不可抗拒的水灾、变电、防火等“非深业公司所能控制的事件”。旅游公司则认为深业公司违约，要求解除合同并返还购房款及利息。双方争议持续到法院，案件经历了黑龙江省高级人民法院一审、最高人民法院二审，最后最高人民检察院也提出了抗诉。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房，构成违约，应解除合同，返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：延期交房是因供电等不可控因素，符合合同约定的延期条件，合同应继续履行。

法院判决

最高人民法院终审判决认定：商品房买卖合同有效，应继续履行。深业公司交付房屋的日期应顺延至正式供电之日，但深业公司仍需承担从合同约定交房日至正式供电日期间的逾期交房违约责任，按银行贷款利率计算赔偿旅游公司的损失。

律师分析

第一，合同效力的认定是关键。本案中，深业公司虽未取得国有土地使用权证书，但法院认为合同是双方真实意思表示，内容合法，认定合同有效。这提示我们，合同效力问题需要结合具体法律规定和事实判断，不能仅凭一方未取得某项证件就认定合同无效。

第二，不可抗力条款的适用有严格限制。合同约定因“非深业公司所能控制的事件”可延期交房，但法院对供电问题是否属于该情形进行了严格审查，最终只认可了部分延期，对超出部分仍认定为违约。这说明，合同中的免责条款不能随意扩大解释。

第三，购房者解除合同的权利并非无限。合同中约定逾期交房超过一定天数，购房者才可提出终止合同。法院认定旅游公司起诉时该情形尚未出现，因此不支持解除合同，而是判令继续履行。这提醒购房者，行使合同解除权要关注合同约定的条件和时间点。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读交房时间、延期交房的免责条款以及解除合同的条件。如果开发商逾期交房，建议及时收集证据并咨询专业律师，评估是否达到解除合同的条件。在文山地区，类似纠纷的处理也需结合合同约定和当地司法实践，不可盲目行动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市