未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的150亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为750万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地界限图。

后来，湛江土地总将这150亩土地连同中银公司委托其转售的100亩土地一并转让给了生茂公司。但由于土地转让合同被法院认定无效，湛江土地总不得不返还生茂公司已支付的款项及利息。湛江土地总于是向中银公司追索已支付的750万元土地款，但中银公司已注销，其债权债务由遂溪中行承担。

争议焦点

湛江土地总认为，中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方签订的转让合同应属无效，遂溪中行应返还已支付的750万元土地款及利息。遂溪中行辩称，双方合同是真实意思表示，已实际履行，应认定为有效合同；且湛江土地总主张权利已超过诉讼时效，请求驳回其诉讼请求。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，确认中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行返还湛江土地总750万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同应属无效。同时，湛江土地总主张权利的期间未超过两年的诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让合同的有效性，取决于转让方是否已取得土地使用权并办理了相关审批手续。如果转让方连土地出让手续都没办，即使双方签了合同、付了钱，合同也是无效的。这是法律对土地市场的严格管控，目的是防止炒地皮和土地投机。

第二，合同无效后，双方应返还各自取得的财产。转让方收了款，就得退还；受让方拿到了土地，也得退回。如果一方有过错，还要赔偿对方损失。本案中，中银公司作为转让方对合同无效承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签约，也需承担相应责任。

第三，诉讼时效是从知道权利受侵害时起计算两年。湛江土地总在出具收据后，又因与生茂公司的纠纷向法院主张权利，这个时间点并未超过诉讼时效。提醒大家，诉讼时效的起算和中断有严格规定，遇到纠纷要及时咨询律师，避免因错过时效而无法维权。

王德林律师提示：

购买土地或房产前，务必核实对方是否已取得合法土地使用权证，并确认土地性质是否允许转让。如果发现对方手续不全，千万不要轻易付款。在文山地区，类似因土地转让手续不全引发的纠纷并不少见，建议在签约前委托专业律师进行尽职调查，避免陷入无效合同带来的麻烦。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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