土地转让合同无效后如何追回款项

土地转让合同无效后如何追回款项

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）从中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司那里，签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的一块土地使用权转让给湛江土地总，总价款为数百万元。湛江土地总支付了部分款项，中银公司交付了土地红线图。后来，湛江土地总又将这块土地转卖给了另一家公司。

但问题在于，中银公司并没有取得这块土地的合法使用权，也没有办理土地出让手续。这块地原本是政府划拨给招商中心的，中银公司根本没有资格转让。几年后，因土地转让合同无效，湛江土地总被第三方公司起诉，法院判决湛江土地总返还已收款项。湛江土地总于是反过来向遂溪中行追讨自己当初支付的土地转让款。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司没有土地使用权，双方签的合同无效，遂溪中行作为中银公司的开办单位，应当返还自己支付的几百万元土地款。

遂溪中行则认为：双方是合同转让关系，合同有效，而且湛江土地总在收到土地资料后多年没有主张权利，已经超过法律规定的诉讼时效，法院不应支持其请求。

法院判决

最高人民法院撤销了广西高院的一审判决，改判认定：中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效；遂溪中行应当返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。法院同时指出，湛江土地总主张权利并未超过法律规定的诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律条件。根据法律规定，转让土地使用权必须取得合法的土地使用权证书，并且要完成土地出让手续、缴纳土地出让金。如果转让方连最基本的土地使用权都没有，合同就是无效的。本案中，中银公司根本没有取得讼争土地的使用权，所以合同无效。

第二，合同无效后，双方应当返还财产。根据《民法通则》的规定，民事行为被确认无效后，当事人因该行为取得的财产应当返还给受损失的一方。有过错的一方还要赔偿对方损失。本案中，中银公司作为转让方，明知自己没有转让资格还签合同，应当承担主要责任。

第三，诉讼时效问题要注意。很多人以为收到东西后多年不主张权利就会过期，但法律规定的诉讼时效是三年，而且从知道权利被侵害时起算。本案中，湛江土地总在向第三方公司打官司时才发现自己权益受损，所以诉讼时效从那时起算，并没有超期。

王德林律师提示：

购买土地使用权或房产时，一定要先核实对方是否拥有合法的产权证书和土地使用权证。如果对方连基本证件都没有，合同很可能无效，钱款也难以追回。在文山地区，不少当事人因为轻信口头承诺、没有核实土地权属就付款，最终陷入纠纷。建议在签订重大合同前，委托律师进行尽职调查，确保交易安全。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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