按揭贷款买房未办抵押登记，合同是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年，一家投资公司向银行贷款购买商业房产，签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》。银行发放了贷款，投资公司也按期还了一部分钱。后来投资公司资金链断裂，无法继续还款，银行起诉到法院要求解除合同并收回欠款。

投资公司辩称，这笔按揭贷款合同没有到房管局办理抵押登记，按照当地政府的规定属于无效合同。另外，投资公司还声称，这套房产早就抵押给了另一家信托公司，并且已经办了登记。

争议焦点

投资公司认为，没有办理抵押登记，按揭合同就无效，而且房产已经抵押给了别人，银行没有优先受偿权。银行则认为，合同是双方自愿签订的，内容合法，已经实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：按揭贷款合同有效，投资公司应当一次性归还全部欠款及利息。如果投资公司到期不还，银行有权对涉案房产拍卖后的价款优先受偿。同时，投资公司主张的另一个抵押关系因设立在后且未实际履行，不构成对本案按揭合同效力的影响。

律师分析

第一，按揭贷款不同于一般财产抵押。我国法律当时并未规定抵押必须登记才生效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，就应当认定有效。

第二，购房人用按揭方式支付房款，银行享有的是对房产的权益，这种权益不因后来设立的抵押而受影响。后设立的抵押如果未实际履行，更不能对抗在先的按揭权利。

第三，购房人如果断供，银行可以要求解除合同并一次性收回全部剩余贷款，这是合同约定的权利，法院会支持。购房人不能以未办登记为由推脱还款责任。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应当尽快配合银行完成抵押登记手续，避免日后产生争议。如果遇到资金困难无法继续还款，应主动与银行协商，不要等到被起诉才处理。在文山地区，类似按揭纠纷也时有发生，建议购房人签约前仔细阅读合同条款，明确还款责任和违约后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市