房屋租赁合同违法履行，租金如何确定

房屋租赁合同违法履行，租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1995年，苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，主体建到三层时，与宇航公司签了租赁合同，租期20年。合同约定由宇航公司负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和电力等配套。合同经公证，还找了担保单位。

商厦封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但郊区供销公司一直没解决好用电问题，消防系统也没通过验收。1997年，消防部门查出商厦存在重大火险隐患，责令停业整改，并对双方罚款。商厦从此停业，双方闹上法庭。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司没完成电力增容和消防验收，导致商厦无法正常经营，应赔偿损失，并主张停业期间不应支付租金。

郊区供销公司认为：宇航公司已实际使用商厦并开业，应按合同支付租金，停业是因宇航公司自身经营不善，与供电消防无关。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同有效。但郊区供销公司未按约定完成电力增容和消防配套，导致商厦违法营业后被责令停业，属于履行合同存在瑕疵。停业期间，宇航公司无法正常使用房屋，不应按原合同标准支付租金。法院酌情按当地同类房屋租金标准的50%计算停业期间的租金。

律师分析

第一，合同有效不等于可以违法履行。即使租赁合同本身合法，如果一方未按约定完成配套义务，导致房屋处于违法使用状态，另一方有权主张减少租金或要求赔偿。

第二，合同履行抗辩权要依法行使。宇航公司明知消防未验收仍强行开业，自身也有过错。如果发现对方违约，应及时书面催告，必要时暂停履行或解除合同，而不是“边违法边经营”。

第三，违法履行期间的租金标准由法院综合认定。法院不会简单按合同原价判，而是根据房屋实际使用价值、双方过错程度等因素，公平合理地确定租金数额。

王德林律师提示：

签租赁合同前，务必核实房屋是否具备合法使用条件，比如消防验收、供电容量等。如果发现对方未按约定完成配套，要及时固定证据并书面交涉。文山地区的商户在租赁商业用房时，尤其要注意查验消防和电力手续，避免因房屋违法使用导致停业损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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