房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了九胜商厦，后与宇航公司签订了一份为期多年的租赁协议。协议约定，宇航公司承租整幢大楼，租金逐年递增，并需投入资金进行内部装修。双方还约定，大楼的外部装修和用电等配套工程由供销公司负责。

然而，大楼在尚未通过消防验收的情况下，宇航公司就擅自开张营业。消防部门检查后认定存在重大火险隐患，责令停业整改，并对双方进行了罚款。此后，商厦一直停业，双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，最终诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司未能完成用电增容和消防系统等配套工程，导致商厦无法正常经营，因此拒绝支付后续租金。供销公司则主张，宇航公司已实际使用房屋并开业，应按合同约定全额支付租金，否则应承担违约责任。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同合法有效，但宇航公司在房屋不具备消防等安全条件的情况下强行开业，属于违法履行状态。在此期间，宇航公司实际使用了房屋，但该使用行为违法。法院最终判决，宇航公司应按合同约定支付租金，但考虑到房屋存在安全隐患、无法正常经营等客观因素，对租金标准进行了适当调整，未完全支持供销公司的全部租金请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有前提。如果一方未按约定履行义务（如未完成消防配套），另一方可以暂时拒绝履行自己的义务（如支付租金），但前提是这种拒绝要合理、对等。本案中，宇航公司明知房屋存在消防问题仍强行开业，其以配套问题为由拒付全部租金，法院未完全支持。

第二，违法履行期间的租金标准不是固定不变的。虽然租赁合同有效，但若房屋处于违法使用状态（如未经消防验收），法院会根据实际使用情况、双方过错等因素，对租金金额进行合理调整，而不是简单按合同原价计算。

王德林律师提示：

租赁房屋时，务必确认房屋是否通过消防等安全验收，不要为了赶进度而冒险经营。如果对方未按约定完成配套设施，应及时书面催告并保留证据，必要时可依法行使抗辩权。在文山地区，不少租赁纠纷都源于安全验收问题，建议在签订合同时明确约定各项验收标准和违约责任，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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