商品房买卖合同逾期交房能否解除合同

商品房买卖合同逾期交房能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币数百万元。合同约定深业公司应在特定日期前交房，若逾期超过一定天数，旅游公司有权解除合同并要求双倍返还定金。

合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款。然而，深业公司因供电问题未能按时交房，实际交付时间比合同约定晚了近一年。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款及利息并双倍返还定金。深业公司则辩称延期是因为供电问题属于合同约定的不可抗力或非其所能控制的事件，不应承担违约责任。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房已超过合同约定的解除期限，应解除合同并赔偿损失。深业公司认为：供电问题属于合同约定的不可抗力或非其所能控制的事件，交房期限应当顺延，合同应继续履行。

法院判决

一审法院判决解除合同，支持旅游公司请求。但二审最高人民法院改判：合同继续履行，深业公司应在判决生效后交付房屋，并支付逾期交房期间的利息损失。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。

律师分析

第一，合同约定供电问题属于"非深业公司所能控制的事件"，可以据实延期交房。法院认定供电问题确实存在，且深业公司一直在积极协调解决，因此交房期限应顺延至正式供电之日。旅游公司起诉时，顺延后的交房期限尚未届满，所以不构成合同约定的解除条件。

第二，合同效力问题。抗诉机关认为深业公司未取得国有土地使用权证，合同应无效。但法院认为，在《城市房地产管理法》施行前，只要双方意思表示真实、内容合法，且开发商事后取得了相关手续，合同仍应认定为有效。本案中深业公司已取得建设用地规划许可证、预售许可证等，合同有效。

第三，购房者要注意区分"不可抗力"和"非开发商所能控制的事件"。合同中的免责条款范围可能比法律规定的不可抗力更宽，购房者在签约前应仔细审查，必要时要求明确具体情形，避免日后争议。

王德林律师提示：

购买商品房时，建议在合同中明确约定交房期限、逾期交房的违约责任以及解除合同的条件。如果开发商以"非其所能控制的事件"为由延期交房，购房者应要求其提供政府或相关部门出具的证明文件。在文山地区，购房者遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，避免错过解除合同或主张权利的时机。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市