房屋租赁合同履行中能否行使抗辩权及租金如何认定

房屋租赁合同履行中能否行使抗辩权及租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1995年，苏州郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，并与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了为期多年的租赁协议。协议约定，宇航公司支付定金和租金，郊区供销公司负责商厦的外部和基础设施，包括电力增容和消防系统。双方还约定，宇航公司开业之日即视为承租期开始。

1996年，九胜商厦开业，但消防系统、水电系统未达到约定标准，用电量不足，消防验收未通过。1997年，消防部门认定商厦存在重大火险隐患，责令停业。此后，宇航公司以郊区供销公司未履行合同义务为由，拒绝支付租金，双方发生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未完成电力增容和消防系统，导致商厦无法正常营业，其有权行使同时履行抗辩权，拒绝支付租金。郊区供销公司则认为：宇航公司已实际开业经营，应按照合同约定支付租金，不能以消防等问题为由拒付。

法院判决

最高人民法院二审认为，宇航公司虽可行使履行抗辩权，但该抗辩权不能完全免除租金支付义务。在合同违法履行期间，租金标准应根据公平原则和实际使用情况合理确定。最终，法院综合考虑双方过错，酌情调整了租金金额，并判令宇航公司支付欠付租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方未履行主要义务，另一方才能暂停履行自己的义务。本案中，郊区供销公司未完成消防和电力设施，属于未履行主要义务，宇航公司可以暂时不付租金，但不能永久不付。

第二，违法履行期间的租金不能按原合同标准计算。房屋已经实际使用，但存在安全隐患，法院会基于公平原则，参照当地同类房屋的市场租金水平，酌情确定应付租金，避免一方因对方违约而获得不当利益。

第三，签约前务必核实对方履约能力。本案中，供电增容、消防验收等关键义务未落实，导致双方陷入僵局。建议在合同中明确各项义务的完成期限和违约责任，避免“先开业、后整改”的模糊约定。

王德林律师提示：

房屋租赁合同履行过程中，如对方未按约定完成基础设施，承租人应及时书面催告并保留证据，不要贸然开业。在文山地区，类似纠纷也常见于商铺租赁，建议当事人在签约前咨询专业律师，明确双方权利义务，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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