房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州市郊区供销集团公司（简称郊区供销公司）投资建造了一栋商厦。大楼主体建到第三层时，郊区供销公司与宇航开发经营公司（简称宇航公司）签订了房屋租赁协议，约定将整栋大楼租给宇航公司，租期较长，租金按年递增。双方还约定了定金支付、开业时间等事项。宇航公司随后以商厦名义进行装修，并支付了部分租金。

但问题来了：商厦开业后，消防部门检查发现大楼未经消防验收就投入使用，存在严重火险隐患，于是下达了整改通知，并分别对双方处以罚款。此后商厦停业。双方因租金支付、合同履行等产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司应按照合同约定支付租金，不能因为消防问题就拒付或少付租金。宇航公司则认为，郊区供销公司没有完成合同约定的供电、消防等配套义务，导致商厦无法正常经营，因此有权拒绝支付租金，或者要求降低租金标准。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同合法有效。但在合同履行期间，因消防设施不达标导致商厦被责令停业，属于合同履行中的违法状态。在此期间，宇航公司实际无法正常使用房屋，不能按原合同标准支付租金。法院最终酌情降低了该期间的租金标准，同时认定宇航公司可以行使合同履行抗辩权，对部分租金暂不支付。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是“想不付就不付”。当一方未履行合同义务（比如没有完成消防配套），另一方可以暂不履行自己的义务（比如暂缓支付租金），但要有合理依据，不能滥用。

第二，违法履行期间租金标准不是“一刀切”。法院会综合考虑房屋实际使用情况、合同目的能否实现、双方过错程度等因素，公平合理地确定租金。不是合同写多少就必须付多少。

第三，消防验收是开业的前提。无论是出租方还是承租方，都应当确保房屋符合消防等安全要求。否则，即使合同约定了开业时间，也可能因违法导致合同履行受阻，双方都要承担相应风险。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议明确约定房屋的消防、供电等基础设施由谁负责、何时完成。如果对方未履行，可以书面催告并保留证据。在文山地区，类似纠纷中不少当事人因为证据不足而难以维权，建议提前咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市