房屋租赁合同履行中一方违约如何确定租金标准

房屋租赁合同履行中一方违约如何确定租金标准

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了九胜商厦，并与宇航公司签订了一份为期多年的房屋租赁协议。协议约定，宇航公司支付定金和租金，郊区供销公司负责商厦的外部装修和供电等配套工程。双方还约定，商厦最迟在1995年开业。

实际履行中，宇航公司支付了部分款项，商厦也于1995年部分开业。但由于郊区供销公司未能完成供电增容和消防验收，商厦被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付和合同履行问题发生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，郊区供销公司未能完成供电和消防工程，导致商厦无法正常经营，因此有权拒绝支付停业期间的租金。郊区供销公司则认为，宇航公司已实际使用房屋并开业经营，应当按约定支付租金，停业是因宇航公司自身经营问题所致。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方租赁合同合法有效。在商厦违法履行期间（即未通过消防验收、不具备营业条件的状态下），宇航公司仍应支付房屋使用费，但不应按合同约定的正常租金标准计算，而应参照当地同类房屋的市场租金标准确定。最终法院判决宇航公司按市场租金标准支付使用费，并驳回了郊区供销公司要求按合同租金标准支付的请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方违约时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须注意：如果合同已部分履行，且对方违约尚未导致合同目的无法实现，就不能完全拒绝履行。本案中，房屋已实际交付使用，宇航公司不能以配套工程未完成为由完全拒付租金。

第二，违法履行期间租金标准的认定是关键。当房屋处于违法使用状态（如未通过消防验收）时，承租人不能正常经营，此时若仍按合同约定的租金标准计算，对承租人不公平。法院参照市场租金标准，既保护了出租人的基本收益，也平衡了承租人的实际损失。

第三，房屋租赁合同履行中的消防、供电等配套义务，属于出租人的重要合同义务。如果出租人未能履行这些义务导致房屋无法合法使用，承租人有权要求减免租金或赔偿损失。建议在签订租赁合同时，明确约定各项配套设施的完成时间和违约责任。

王德林律师提示：

如果您遇到房屋租赁纠纷，特别是涉及消防验收、供电配套等问题，建议先收集证据（如整改通知、停业证明等），再与对方协商或起诉。在文山地区，此类案件法院通常会重点审查房屋是否具备合法使用条件。必要时可委托律师代理，以维护自身合法权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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