未办理抵押登记的按揭贷款合同是否有效

未办理抵押登记的按揭贷款合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2016年，中振公司向泰合公司购买商品房，总价数千万元，约定以银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司发放贷款近千万元，中振公司以所购房屋权益作为抵押，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按时放款，中振公司也陆续还款。但后来中振公司资金出现问题，无法按期偿还剩余贷款本息。宝丰支行多次催收无果，向法院起诉，要求解除合同并拍卖抵押房屋偿还欠款。

争议焦点

中振公司认为：该按揭合同没有到房管部门办理抵押登记，违反武汉市地方政府规定，应认定为无效合同。而且中振公司早在此案之前，已经将同一处房屋抵押给了另一家信托公司并办理了登记，宝丰支行无权优先受偿。

宝丰支行认为：合同是三方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当有效。中振公司后来的抵押行为发生在本案按揭合同之后，不影响本案合同的效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性归还剩余贷款本金及利息，逾期不还则拍卖抵押房屋，宝丰支行优先受偿。

律师分析

第一，按揭贷款合同不同于普通抵押合同。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行发放贷款，开发商提供担保的一种特殊融资方式。当时国家法律并未规定按揭必须办理抵押登记才有效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，中振公司后来将同一房屋抵押给其他公司，发生在本案按揭合同之后，且该抵押所依据的贷款合同并未实际履行，因此后设立的抵押不能对抗在先的按揭权利。

第三，合同是否有效，核心看是否违反法律、行政法规的强制性规定，而不是看是否履行了登记手续。登记主要影响抵押权能否对抗第三人，但合同本身在当事人之间仍然有效。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，要重视合同条款的约定，按时还款，避免因逾期导致银行解除合同并要求一次性还清全部贷款。如果确实遇到资金困难，应主动与银行协商展期或变更还款计划。在文山地区，类似按揭纠纷时有发生，购房人应了解按揭合同与普通抵押合同的区别，避免因登记问题产生争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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