按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元。三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋权益向银行抵押，银行贷款给中振公司，泰合公司承担担保责任。合同签订后，银行向泰合公司支付了全部贷款，中振公司陆续还款，但后来未能按期偿还剩余本息。

银行起诉要求解除合同，中振公司以房屋未办理抵押登记为由主张合同无效。此外，中振公司还将同一房屋抵押给了另一家信托公司并办理了登记。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反地方政府规定，应属无效；且房屋已抵押给第三方并登记，银行无优先受偿权。

银行主张：合同系自愿签订，不违反国家法律，应属有效；中振公司的后续抵押设立在后，不影响银行权利。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于合同有效、解除合同、中振公司一次性还款、逾期拍卖抵押物优先受偿的判决。撤销一审涉及担保人责任的内容。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，仅未办理抵押登记不导致合同无效；中振公司将房屋抵押给第三方是在本案按揭之后，不影响本案效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的性质不同于传统抵押。按揭是在购房过程中，购房人以未来取得的房屋权益作为担保向银行贷款，银行在房屋建成前无法办理抵押登记。法院认定，只要合同是各方真实意愿、不违反国家法律，即使未办理抵押登记，合同仍然有效，各方应受约束。

第二，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。本案中武汉市政府规定"未经抵押登记，抵押无效"，但法院指出，国家法律并未规定抵押登记是合同生效的必要条件，地方政府规章不能超越法律。

第三，后续抵押不必然推翻前位权利。中振公司在按揭之后又将房屋抵押给第三方，但法院认为这是另一法律关系，且后设立的抵押不能否定已实际履行在先的按揭合同效力。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应当重视合同条款的约束力，即使房屋尚未办理抵押登记，合同约定的还款义务仍然有效。如果出现资金困难无法按时还款，应主动与银行协商，避免被诉至法院后承担一次性还款及利息损失。在文山地区，类似按揭纠纷时有发生，建议购房者在签订合同前咨询专业律师，了解自身权利义务，避免因不了解法律规定而陷入被动。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市