土地转让合同无效后如何维权追款

土地转让合同无效后如何维权追款

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与一家房地产公司签订协议，想购买对方在广西北海的100亩土地，并支付了部分款项。后来发现这家公司根本没有取得土地使用权，土地也属于划拨性质，未办理出让手续。

湛江土地总将这块土地转卖给了另一家公司，但被法院认定转让合同无效。湛江土地总因此起诉，要求原转让方返还已支付的购地款。由于原公司已注销，其开办单位中国银行遂溪支行被列为被告。

争议焦点

湛江土地总认为：原公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质有问题，合同应当无效，对方应返还购地款。

遂溪中行认为：双方合同是真实意思表示，已实际履行，合同有效；而且湛江土地总多年未主张权利，已经超过诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定《土地转让协议》无效；判令遂溪中行返还湛江土地总购地款及利息。法院认为，原公司未取得土地使用权、未办理审批手续，合同无效，且湛江土地总主张权利未超过诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法定条件。转让方必须已取得土地使用权证，并完成出让手续。如果土地是划拨取得，还需要政府批准并补缴出让金。本案中，原公司既无土地使用权证，也未办理审批，合同自然无效。

第二，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。有过错的一方应赔偿对方损失。本案中，转让方承担主要责任，但购买方明知土地条件不符仍签约，也需承担部分责任。

第三，诉讼时效从知道或应当知道权利受侵害时起算。本案中，湛江土地总在出具收据后，又因转卖纠纷向法院主张权利，时效并未超过。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实对方是否已取得土地使用权证，并确认土地性质是出让还是划拨。如果土地尚未完成出让手续，不要轻易付款。遇到类似纠纷时，及时向法院起诉，避免因拖延导致诉讼时效问题。在文山地区，不少土地交易因手续不全引发纠纷，建议签约前咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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