房屋租赁合同违法履行期间如何确定租金标准

房屋租赁合同违法履行期间如何确定租金标准

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建好一栋商厦后，与宇航公司签订了租赁协议，约定将整栋楼租给宇航公司经营，租期多年，租金逐年增长。双方还约定了装修、用电等配套事宜。

合同签订后，宇航公司支付了部分租金并开始装修，商厦也开业了。但消防部门检查发现，这栋商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，要求停业整改。之后商厦一直停业，双方因租金支付问题发生纠纷，打起了官司。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司没有完成消防、供电等配套义务，导致商厦被消防部门责令停业，无法正常经营，所以不应再按原合同标准支付租金。

郊区供销公司则认为：合同已经履行，宇航公司也实际开业了，应当按合同约定的租金标准支付，不能因为消防问题就少付或不付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，虽然租赁合同有效，但商厦在违法履行期间（即消防未验收、存在重大隐患的状态下）不具备正常经营条件。法院综合考虑实际情况，认定该期间的租金不应按原合同标准执行，而是参照当地同类房屋的实际使用价值，适当降低了租金标准。

律师分析

第一，合同有效不等于履行状态合法。本案中租赁合同本身是有效的，但实际履行时，出租方未完成消防验收等法定义务，导致承租方无法正常经营，此时承租方有权主张减少租金。

第二，合同履行抗辩权可以用。当一方未按约定履行配套义务，导致另一方无法正常使用租赁物时，承租方可以主张暂时不付或少付租金，但必须及时提出，不能默认接受后再反悔。

第三，租金标准的确定要看实际情况。法院不会机械地按合同数字判，而是根据房屋实际使用价值、双方过错程度等因素，公平合理地确定租金。

王德林律师提示：

租房时一定要在合同中明确约定出租方完成消防、水电等配套义务的时间和标准，并约定违约责任。如果对方迟迟不履行，建议及时书面催告，必要时可以暂停支付租金，但不要自行停业或搬离，以免被认定为违约。在文山地区处理类似纠纷时，尤其要注意消防验收手续是否齐全，这直接影响租赁合同的履行和租金标准。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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