房屋租赁合同履行中租金如何认定

房屋租赁合同履行中租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建好一栋商厦，与宇航公司签订租赁协议，约定租期多年，租金逐年增长。宇航公司支付了部分租金后，商厦开始装修和营业。但供电、消防等设施一直未到位，商厦未经消防验收就开业，后被消防部门查出重大火险隐患，责令停业整改。双方因此产生纠纷，郊区供销公司起诉要求宇航公司支付拖欠租金，宇航公司则反诉要求赔偿损失。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司已经实际使用商厦，应按约定支付租金。宇航公司则认为，商厦供电和消防设施不达标，无法正常营业，是郊区供销公司违约在先，自己有权拒绝支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的租赁合同有效。但商厦在消防未验收的情况下违法营业，宇航公司实际使用了房屋，仍需支付租金。考虑到房屋存在安全隐患、无法正常经营，租金不能按原约定标准计算，而应按房屋实际使用价值酌情确定。最终判决宇航公司支付一定数额的租金，同时驳回郊区供销公司要求按原约定租金全额支付的主张。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是无限期的。如果一方违约，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，但前提是违约行为直接影响合同目的实现。本案中，消防问题导致商厦停业，宇航公司可以主张抗辩，但不能完全拒绝支付任何费用。

第二，违法履行期间租金标准不能按合同约定。房屋租赁合同如果处于违法状态（如未通过消防验收），双方都有过错，法院会按照房屋的实际使用价值来认定租金，而不是合同约定的租金。

第三，租赁房屋的配套设施（如水、电、消防）是否到位，直接影响合同能否正常履行。承租人在签约前应核实房屋的合法性和设施条件，避免陷入“交了租金却无法经营”的困境。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确出租方对水、电、消防等基础设施的提供义务，并约定违约责任。如果房屋存在违法使用情况，承租人应及时书面提出异议并保留证据。在文山地区，类似租赁纠纷也时有发生，建议当事人签约前咨询专业律师，避免因合同约定不清而承担不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市