房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，并与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了租赁协议，约定将整幢大楼租给宇航公司经营，租期较长，租金按年递增。协议还约定了定金支付、开业时间等细节。

大楼封顶后，宇航公司进行了装修并开业。但消防设施、水电系统未达标，消防支队检查后认定存在重大火险隐患，要求停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司认为郊区供销公司未履行消防、供电等义务，导致无法正常经营，拒绝支付后续租金；郊区供销公司则主张宇航公司应继续支付租金。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未能完成消防、供电等配套设施，导致商厦被责令停业，构成违约，应承担损失，宇航公司有权拒绝支付租金。郊区供销公司则认为：宇航公司已实际开业使用房屋，应按照合同约定支付租金，消防问题双方均有责任。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司应向郊区供销公司支付违法履行期间的房屋使用费，但标准不应按原合同约定的租金计算，而应参照同地段同类房屋的市场租金标准确定。核心理由是：合同虽有效，但双方在违法状态下履行，不能完全按合同约定处理，应公平合理确定费用。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方未履行合同义务，另一方可以拒绝履行自己的义务，但前提是对方的违约行为足以影响合同目的实现。本案中，消防问题导致停业，属于重大违约，宇航公司有权拒绝支付租金。

第二，房屋租赁合同在违法履行期间，租金标准不能简单按合同约定处理。如果房屋存在安全隐患被责令停业，承租人实际无法正常使用，出租人不能要求按原租金标准收费，法院会参照市场租金标准公平确定使用费。

第三，签约前应核实房屋是否符合经营条件。消防、供电等配套设施是开业经营的基础，承租人在签订租赁合同时，应明确约定这些条件由谁负责、何时完成，并保留好相关证据，避免日后产生争议。

王德林律师提示：

如果你在文山地区遇到租赁纠纷，建议先收集合同、付款凭证、消防检查记录等证据，再与对方协商。协商不成可向法院起诉，主张按实际使用情况调整租金或解除合同。不要轻易自行停业或拒付租金，以免承担违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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