购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司向银行贷款购买商业楼，签订了楼宇按揭贷款合同。银行发放了贷款，公司也按期还了一段时间钱。但后来公司资金紧张，没能继续还款。银行收不到钱，就把公司告上法庭，要求解除合同并拿回欠款。

公司这边辩解说，按揭合同签了之后没有去房管局办理抵押登记，按照当地政府的规定，抵押应该无效。而且公司后来又把同一处房产抵押给了另一家信托公司，还办了登记。

争议焦点

公司认为：按揭合同没办抵押登记，违反地方政府规定，合同无效。银行认为：合同是双方自愿签的，内容不违法，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：按揭合同有效。公司要一次性还清剩余贷款本金和利息，如果还不上，银行可以要求拍卖房产优先受偿。

核心理由：楼宇按揭和一般财产抵押不同，不能因为没有办理抵押登记就认定合同无效。而且当时国家法律并没有规定抵押不登记就无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同的性质与普通抵押合同有区别。按揭是购房人把未来要买的房子权益先押给银行，等房子到手后再办正式抵押。这个过程中，即使暂时没办抵押登记，也不影响贷款合同本身的效力。

第二，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。公司引用的《武汉市房地产抵押管理办法》属于地方规范性文件，不是法律或行政法规，法院在审理时可以不采纳。

第三，后设立的抵押不能对抗先设立的按揭权益。公司后来把同一房产抵押给其他公司，但按揭合同签订在先，银行的权利优先。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款后，应当及时配合银行办理抵押登记手续，避免因手续不全引发争议。如果您在文山地区遇到按揭贷款纠纷，建议尽早咨询专业律师，了解自己的权利和义务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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