房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，主体建到三层时，和宇航公司签了租赁合同，租期很长，约定由宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。合同签了后，宇航公司付了定金，后来商厦封顶、开业，宇航公司又陆续付了租金。但商厦开业后，消防没验收通过，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改，还罚了款。之后商厦就一直停业，双方因为租金问题打起了官司。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司没有按合同做好供电、消防等配套，导致商厦无法正常经营，所以拒绝支付后续租金，还要求供销公司赔偿损失。供销公司则主张，宇航公司已经实际使用商厦并营业，租金必须按合同约定支付，不能因为消防问题就拒付。

法院判决

最高人民法院二审认定，商厦在违法履行期间（即消防未验收合格仍营业的阶段），宇航公司实际使用了房屋，应当支付租金，但租金标准不能完全按合同约定，因为供销公司没有履行好消防、供电等合同义务，影响了商厦的正常经营。法院酌情调低了该期间的租金金额，并判令双方继续履行合同。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是随便用的。如果一方没按约定提供配套，另一方可以拒绝履行自己的义务，但不能在已经实际使用房屋的情况下完全不给租金。

第二，违法履行期间的租金标准可以调整。房屋租赁合同处于违法状态（比如消防不合格）时，承租人实际使用了房屋，法院会考虑双方过错，对租金金额进行合理调整，而不是直接按合同价算。

第三，租赁合同纠纷中，证据很重要。比如供电、消防配套的约定，实际投入和整改的记录，都会影响法院对过错和损失的判断。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，一定要核实房屋是否具备合法经营条件，比如消防验收、供电容量等。如果出租方没做到，承租方要及时书面催告并保留证据。在文山地区处理类似租赁纠纷时，建议先咨询专业律师，避免因抗辩权使用不当反而承担违约责任。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市